Desahucios

Requisitos que deben cumplir una familia para paralizar el desahucio

publicado a la‎(s)‎ 16 may. 2013 5:48 por Dolores Canabal   [ actualizado el 16 may. 2013 6:26 ]

Con la entrada en vigor de la Ley 1/2013, lo cual se produjo el 15 de mayo del 2013, aquellas familias que se encuentren en una situación especial de riesgo de exclusión podrán suspender de forma inmediata su desahucio por un plazo de dos años. Esta medida se aplica a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial que estén padeciendo actualmente dichas familias.

Para que una familia pueda acogerse a la paralización del desahucio tiene que cumplirse dos tipos de requisitos.

En el primer requisito tienen que ser familias que se encuentren en alguna de las siguientes circunstancias:

  • Familias numerosas,
  • Familias monoparentales con dos hijos a cargo
  • Familias con un menor de tres años
  • Familias con algún miembro con discapacidad superior al 33 por ciento o dependiente.
  • Que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado su paro.
  • Víctimas de violencia de género.

En cuanto al segundo requisito es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:

  1. Los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) que para el año 2013 es 6.390,13 euros por lo que el límite es de 19170,39 euros . Este límite se eleva a cuatro veces el IPREM cuando en la unidad familiar exista alguna persona con discapacidad o dependiente. En el caso de que hayan personas con parálisis cerebral, enfermedad mental o con discapacidad intelectual con un grado de discapacidad superior al 33 por ciento o discapacidad física con un grado superior al 65 por cien, el límite se eleva a 5 veces el IPREM.
  2. Es necesario que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud de suspensión, la familia haya sufrido alteración significativa de las circunstancias económicas que produce un esfuerzo mayor en el pago de la hipoteca. Para ello es necesario que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,5.
  3. La cuota hipotecaria debe ser superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
  4. La hipoteca debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor.

La solicitud de suspensión se realizará ante el Juez o Notario encargado del procedimiento, presentando los siguientes documentos

Para la acreditación de las circunstancias económicas, se presentará según sea el caso:

  • Certificado de rentas expedido por la AEAT.
  • Ultimas tres nóminas.
  • Certificado de prestaciones o subsidios por desempleo expedido por la entidad gestora correspondiente.
  • Certificado acreditativo de salarios sociales, o ayudas análogas que sean concedidas por Comunidades Autónomas o Ayuntamientos.
  • Si es autónomo se presentará el certificado expedido por la AEAT sobre los ingresos.

En cuanto  las circunstancias familiares

  • Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo las personas empadronadas en la vivienda.

En cuanto a la titularidad de los bienes:

  • Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la hipoteca.

 Y por último, declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para poder paralizar el desahucio.


Ley 1/2013                                                                                              


Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre desahucios

publicado a la‎(s)‎ 6 may. 2013 6:03 por Dolores Canabal   [ actualizado el 6 may. 2013 6:06 ]

El día 14 de marzo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió sobre una cuestión prejudicial en un asunto de un desahucio provocado por una ejecución hipotecarias. La petición se ha planteado en el marco de un litigio entre el Sr. Aziz y Catalunyacaixa,relativo a la validez de determinadas cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre dichas partes.

Según la Directiva Directiva 93/13/CEE  las cláusulas de un contrato, que no se hayan negociado individualmente, se consideran abusivas si causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones que se deriven del contrato en detrimento del consumidor. Se considera que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido. Esto es típico de los contratos celebrados con consumidores, en donde éste apenas tiene margen de negociación y tiene que aceptar un clausulado impuesto por la otra parte si quiere contratar el producto o servicio (contratos de adhesión).

En este caso el Sr Aziz contrató un préstamo hipotecario de 138.000 euros y que debía amortizarse en 33 anualidades, con 396 cuotas mensuales. El préstamo establecía unos intereses de demora anuales del 18,75% automáticamente devengables respecto de las cantidades no satisfechas a su vencimiento, sin necesidad de realizar ningún tipo de reclamación. Además, en dicho préstamo confería a Catalunyacaixa la facultad de declarar exigible la totalidad del préstamo en el caso de que alguno de los plazos pactados venciera sin que el deudor hubiese cumplido su obligación de pago de una parte del capital o de los intereses del préstamo. Por último, la cláusula 15 del contrato, que regulaba el pacto de liquidez, preveía no sólo la posibilidad de que Catalunyacaixa recurriera a la ejecución hipotecaria para cobrar una posible deuda, sino también de que pudiera presentar directamente a esos efectos la liquidación mediante el certificado notarial que recogiese la cantidad exigida.

El Sr. Aziz fue abonando con regularidad las cuotas mensuales, pero dejó de hacerlo en el segundo año de vida del préstamo. Como consecuencia  Catalunyacaixa acudió a un notario para  certificar la liquidación de la deuda la cual ascendía a 139.764,76 euros, lo que correspondía a las mensualidades no satisfechas, más los intereses ordinarios y los intereses de demora. Con esto la caja acudió a un procedimiento de ejecución hipotecaria para cobrar la deuda, con lo que el Sr Aziz fue expulsado de su vivienda. 

En la legislación española las causas de oposición a un procedimiento de ejecución hipotecaria son tasadas, y no se encuentra entre ellas el solicitar la anulación de una o varias clausulas abusivas, así si se solicita la anulación de las mismas se tiene que hacer en un juicio distinto sin producir nunca el efecto de suspender la ejecución hipotecaria.

En vista de ello, el Sr Aziz demandó a Catalunyacaixa para que declarara abusiva y nula la clausula 15 con el fin de provocar la nulidad del procedimiento de ejecución. La demanda la presentó en el Juzgado de Mercantil nº 3 de Barcelona, el cual solicitó la cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) basándose en los siguientes argumentos:
 
  • Si, a efectos de la ejecución forzosa, el acreedor opta por´el procedimiento de ejecución hipotecaria, las posibilidades de alegar el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del contrato de préstamo son muy limitadas, ya que quedan postergadas a un procedimiento declarativo posterior, que no tiene efecto suspensivo de la ejecución hipotecaria.
  • A su juicio, no está claro que las cláusulas relativas al vencimiento anticipado en contratos de larga duración, a la fijación de intereses de demora y a la determinación unilateral por parte del prestamista de los mecanismos de liquidación de la totalidad de la deuda sean compatibles con la finalidad de la Directiva.
Así el TJUE, argumenta "que en el sistema procesal español, la adjudicación final a un tercero de un bien hipotecado adquiere siempre carácter irreversible, aunque el carácter abusivo de la cláusula impugnada por el consumidor entrañe la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria, salvo en el supuesto de que el consumidor realice una anotación preventiva de la demanda de nulidad de la hipoteca con anterioridad a la nota marginal indicada", aunque respecto a este último punto, el TJUE dice que, "habida cuenta del desarrollo y de las peculiaridades del procedimiento de ejecución hipotecaria controvertido en el litigio principal, tal supuesto debe considerarse residual, ya que existe un riesgo no desdeñable de que el consumidor afectado no realice esa anotación preventiva en los plazos fijados para ello, ya sea debido al carácter sumamente rápido del procedimiento de ejecución en cuestión, ya sea porque ignora o no percibe la amplitud de sus derechos".

Por tanto el TJUE confiere legitimación a los jueces españoles para paralizar un desahucio producto de una ejecución hipotecaria para dilucidar si existen clausulas abusivas en el contrato de préstamo.

Respecto al segundo punto de la cuestión prejudicial, decir que la apreciación del carácter abusivo de una clausula de un contrato con consumidores corresponde el juez español, y que para apreciaciar que haya un "desequilibrio importante" en detrimento del consumidor se debe hacer un análisis de las Leyes nacionales aplicables al contrato, para determinar si el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que las previstas en dichas Leyes. Además para determinar dicho equilibrio, "debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual".

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